“車位歸業(yè)主”如何從“概念”落到實處?

　　業(yè)內(nèi)人士指出，指望當前《物權(quán)法》草案中的規(guī)定，業(yè)主“收復”車位過于樂觀。真正要解決車位歸屬問題，必須進一步細化有關(guān)法律規(guī)定，理清各方面的界限。如此，才能從根本上消除各種約定或約定不明帶來的糾紛。

　　“巴掌大的地方，竟然也要十來萬元！”隨著私家車的激增，一些城市居民小區(qū)的車庫供不應(yīng)求，其價格也“水漲船高”。
正在征求意見的《物權(quán)法》草案對這種涉嫌開發(fā)商牟利現(xiàn)象喊停。

　　根據(jù)正在征求意見的《物權(quán)法》草案，任何人都不能以任何方式和理由，對車庫、綠地等屬于小區(qū)業(yè)主共有的空間進行占有或牟利，否則，有關(guān)部門可對這種行為給予處理。但現(xiàn)實中價格高昂的車位已經(jīng)讓業(yè)主們苦不堪言，物權(quán)法草案新“概念”的提出，最終將怎么落實呢？

　　法定與約定的博弈

　　中國人民大學制度分析與公共政策研究中心陳悠泓教授最近正在籌備一個《物權(quán)法》草案的研討會，她對記者表示，法律的立法原則有兩個，一個是法定原則，另一個是約定原則，《物權(quán)法》是一個排他性強的法律，法定原則是其立法依據(jù)。她指出，在《物權(quán)法》草案“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”條款中，又提出約定的概念，這本身就是與法定的立法原則相矛盾。

　　草案規(guī)定，“沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有�！标愑沏�指出，這個規(guī)定不利于業(yè)主。因為開發(fā)商顯然比業(yè)主更有能力證明自己對車位的所有權(quán)，況且，車位能夠不斷帶來收益，開發(fā)商為什么不證明自己有所有權(quán)呢？如此規(guī)定等于是說，業(yè)主只能在車位沒人要的情況下，才能擁有車位所有權(quán)，這幾乎是不可能的。

　　另外，“約定”只能在買房時在開發(fā)商和購房人之間進行，而此時購房人是尚未形成組織的零散個人，談判與協(xié)商能力有限。如何保障“約定”的公平公正？開發(fā)商不會把車位白送給業(yè)主，即便約定歸屬業(yè)主，開發(fā)商可能會暗中加價。開發(fā)商還可以憑常用的霸王條款“所售房屋不包含地下室車位”等類似方式排除協(xié)商約定的可能。

　　邵夏珍是水清木華園的業(yè)主，曾擔任過兩屆物業(yè)管理委員會的主任，她同樣也對記者表示，“約定”會對業(yè)主利益造成侵害，業(yè)主在購房時簽的都是格式合同，開發(fā)商總會有辦法作出有利于自己的約定。因此，她建議，在車位所有權(quán)必須實行法定原則，將車位所有權(quán)法定為全體業(yè)主共有。

　　現(xiàn)實中的三種情形

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，車位“身份”不同應(yīng)區(qū)別對待，小區(qū)常見地下停車位（包括停車庫）主要有三種，一種是開發(fā)商在立項時規(guī)劃的車位，一種是利用人防工程改造的車位，還有一種是通過改造地下空間而成的車位。這三種車位的“身份”有著嚴格區(qū)別，有的能賣，有的不能賣。

　　對于開發(fā)商在立項時規(guī)劃的地下車位，可以單獨轉(zhuǎn)讓而且建筑面積沒有進行分攤的，只有開發(fā)商在合同中載明了，才能辦理產(chǎn)權(quán)銷售。如果沒有在合同中載明，那么車位的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，如果業(yè)主與開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對這類地下車庫進行特別約定，車庫應(yīng)當歸業(yè)主共有。只有在合同載明的情況下，開發(fā)商才可以對業(yè)主出售產(chǎn)權(quán)，但也只能預售給本小區(qū)范圍內(nèi)的商品房預購人。

　　同樣是開發(fā)商在立項時規(guī)劃的地下車位，如果建筑面積已經(jīng)進行了分攤，那么車位的產(chǎn)權(quán)和收益屬于全體業(yè)主共有。業(yè)內(nèi)人士表示，如果地下車位的面積已作為公攤面積由小區(qū)業(yè)主分攤，則開發(fā)商就無權(quán)出售。這類車位屬全體小區(qū)業(yè)主所有，作為小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司租賃給業(yè)主使用，租金收入在扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)的公共維修資金，由全體業(yè)主享有。

　　還有一種很常見的“改造車位”，即在規(guī)劃許可證上沒有其位置，而是開發(fā)商為了賺錢擅自將建筑物的地下空間改造成的停車位。專家表示，“改造車位”由于沒有計算在建筑物的建筑面積之內(nèi)，因此無法取得產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商和物業(yè)公司無權(quán)處理這些車位，它們應(yīng)屬于全體業(yè)主的共有財產(chǎn)。

　　著名打假維權(quán)人士王海建議，最好的出路是對房屋建設(shè)規(guī)劃進行改革，既要建配套由全體業(yè)主共有的車位，也要建有產(chǎn)權(quán)證的車位，即可以隨房產(chǎn)一起銷售的車位。

　　業(yè)主開發(fā)商各執(zhí)一詞

　　記者日前走訪了新華聯(lián)、水清木華園等京城的一些小區(qū)，大多數(shù)業(yè)主所持的意見是反對開發(fā)商進行車位買賣。

　　在首都之窗網(wǎng)站就《機動車地下停車位預售合同》的范本的留言中，一位市民表示，地下車位根本就不應(yīng)該賣；還有的市民認為，無論是地上車位還是地下車位，最好的辦法都是租賃而不是買賣。一位市民說：“辛苦大半輩子了，幾十萬元買套房子，進了小區(qū)就是家了，應(yīng)該免費提供一家一車位，這是應(yīng)該必備的配套設(shè)施。每月收取一定的管理費是應(yīng)該的，這才合情又合理�！�

　　面對業(yè)主們的連連發(fā)難，一些開發(fā)商也叫苦不絕�！败囄辉靸r太高”，京城某知名房地產(chǎn)開發(fā)集團董事長認為，在解決停車位問題上，開發(fā)商希望多出面積的心理和消費者希望少付費的心理始終都是矛盾著的，很多開發(fā)商對停車位的建設(shè)能減則減能湊合則湊合，主要還是出于自身的經(jīng)濟利益考慮，因為地上停車位要占不小的土地面積，地下停車位要增加不小的資金投入。

　　據(jù)開發(fā)商們估算，停車位的造價在2000元/平方米左右，按規(guī)定，一個標準地下停車位是40平方米，其成本最少也在8萬元左右，而且根據(jù)地段的不同和建造標準的不同，造價還會有變化�！耙粋�小區(qū)按500戶計算，開發(fā)商至少要投入4000萬元。”這是一筆不小的投入。

　　王海認為，開發(fā)商一味強調(diào)車位造價其實是在偷換概念，如果地下車位是作為配套設(shè)施建的，其產(chǎn)權(quán)也隨著房產(chǎn)一起轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主了，那么其所有權(quán)應(yīng)由全體業(yè)主共有。如果開發(fā)商進行二次出售，則是違法行為。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，其實北京很多地下車位是不能出售的，能出售的比例應(yīng)該不會超過10％。無論地上車位（庫）還是地下車位（庫），是否可銷售的惟一標準是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無預售許可證）。根據(jù)《北京市關(guān)于室內(nèi)機動車停車位銷售、測繪、產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)通知》，產(chǎn)權(quán)證可以單獨核發(fā)也可以和購買商品房合同合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。